Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gereken 5 Nokta

Kentsel dönüşüm projeleri, şehirlerin daha güvenli, sağlıklı ve çağdaş yaşam alanlarına kavuşması için önemli fırsatlar sunar. Ancak bu süreçlerde hem mal sahipleri hem de müteahhitler açısından birtakım riskler ve karmaşıklıklar vardır. Aşağıda, kentsel dönüşüm sürecinde dikkat edilmesi gereken beş temel nokta yer almaktadır:

​

1. Riskli Yapı Tespiti ve Mevzuata Uygunluk

• Doğru değerlendirme ve rapor: Binanın gerçekten riskli yapı olarak sınıflandırılması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca lisanslı kuruluşlarca hazırlanmış bir riskli yapı raporuna ihtiyaç vardır. Bu rapor, binanın dayanıklılığı, yapısal sorunları, jeolojik-yerel zemin riskleri gibi teknik unsurları içerir. 

• Yapı ve plan şartlarının uygunluğu: İmar durumu, ifraz/tevhit durumu, yapı alanı ve kat sayı sınırlamaları gibi imar planı ve yönetmelik şartlarının yerine getirilmiş olması gerekir. Binanın bulunduğu alan, yerel yönetimin planına uygun olmalı, kanuni yükümlülükler karşılanmalı.

​

2. Sözleşmenin Şeffaflığı ve Detayları

• Kat karşılığı / hasılat paylaşımı sözleşmesi: Mal sahipleri ile müteahhit arasında yapılacak sözleşmenin hukuki geçerliliği büyük önem taşır. Sözleşmede; hangi bağımsız bölümün kimde olacağı, hangi arsa payının bedel karşılığı devredileceği, şerefiye farkının olup olmadığı gibi hususlar açıkça belirtilmelidir. 

• Teknik şartname ve proje detayları: Sözleşmede kullanılacak malzemelerin türü, kalite seviyesi, projenin avan proje yerine kesin proje bazında hazırlanması, kat planlarının ve bağımsız bölüm konumlarının net belirlenmesi gerekir. Müteahhitin teslim süresi, müteahhitin yükümlülükleri, gecikme cezaları gibi hususlar net olmalıdır.

​

3. Zaman Yönetimi, Ruhsat ve İzin Süreçleri

• Ruhsat ve izinlerin tam olması: İnşaata başlamadan önce belediyeden inşaat ruhsatı, varsa iskan izni gibi tüm izinlerin alınmış olması gerekir. Projenin ruhsata uygun olması, mevzuata uyum açısından kritik bir adımdır. 

• Süre taahhütleri ve teslim tarihlerinin sözleşmeye dahil edilmesi: İnşaata başlama tarihi, inşaatın tamamlanma tarihi, teslim aşamaları açıkça yazılmalı; gecikme ya da yapı kullanıma açılmama durumunda uygulanacak cezai şartlar net olarak belirtilmelidir. Bina gecikince ya da diğer şartlar sözleşmeye uyulmazsa kim ne yapacak önceden belirlenmelidir.

​

4. Hak Sahiplerinin ve Mal Sahiplerinin Korunması

• Çoğunluk kararı & azınlık hakları: Kat malikleri arasında çoğunlukla karar alınması gerekebilir (örneğin %2/3 çoğunluk gibi). Karar alınırken oy hakkı, mal sahipliğinin yüzdesi, hisseler gibi konular net olmalıdır. Azınlıkta kalanların haklarının nasıl korunacağı da sözleşmede ve kanunlarda açıkça düzenlenmiş olmalıdır. 

• Kira yardımı ve taşınma süreci: Dönüşüm sürecinde maliklerin ya da kiracıların taşınmaları, geçici konaklama ve kira yardımı ile ilgili şartlar belirlenmelidir. Kim sorumluluk alacak, süre ne olacak, bu yardımın ne kadar olacağı gibi detaylar sözleşmede olmalı. 

​

5. Finansal Güvence ve Müteahhit Seçimi

• Müteahhitin liyakati ve sermayesi: Müteahhit firmanın geçmiş projeleri, referansları, mali durumu ve projenin tamamlanmasına yeterli özkaynağı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Lisans durumu ve yetkinliği kontrol edilmelidir. 

• Teminat ve güvence: İnşaat süreci boyunca mal sahiplerine karşı sorumlulukların yerine getirilmesi için finansal teminatların sağlanması; gecikme, yarım kalma gibi durumlarda tazminat mekanizmalarının sözleşmede yer alması önemli. Ayrıca yapı sigortaları ve iş güvenliği önlemleri ile ilgili yükümlülüklerin müteahhitte ait olduğunun belgelenmesi gerekir. 

​

Kentsel dönüşüm, büyük bir fırsat olmasına rağmen karmaşık ve hukuki, teknik, finansal birçok boyutu olan bir süreçtir. Yukarıda belirtilen beş nokta sürecin güvenli, şeffaf ve adil şekilde işlemesine yardımcı olur: risk tespiti & mevzuata uygunluk, sözleşme detayları, izin ve süre yönetimi, hak sahiplerinin korunması, finansal güvence & müteahhit seçimi.

​

Kaynakça

1. Boğaziçi Hukuk, Kentsel Dönüşüm Projelerinde Hukuken Dikkat Edilmesi Gerekenler bogazicihukuk.com.tr

2. Av. Yaşar Öztürk, Kentsel Dönüşüm İnşaat Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar yasarozturk.av.tr

3. ÇTK Grup, Kentsel Dönüşümde Dikkat Edilmesi Gerekenler ctkgrup.com

4. DEĞERSE, Kentsel Dönüşüm Toplantısı İle İlgili Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Değerse