İnşaat Yatırımları A.Ş.
Kentsel Dönüşüm: Şehirlerin Yeniden İnşaası
İstanbul, özellikle de Beşiktaş gibi tarihi ve kültürel mirasıyla öne çıkan semtler, deprem riski karşısında acil önlemler alınması gereken bölgelerin başında gelmektedir. Yıllar önce yapılan ve artık dayanıklılığını kaybeden binalar, olası bir depremde ciddi can ve mal kayıplarına yol açabilecek büyük bir tehlike taşımaktadır. Bu nedenle kentsel dönüşüm yalnızca güvenlik açısından değil, aynı zamanda sürdürülebilirlik, estetik ve modern şehir hayatını destekleyecek yapılar inşa etmek açısından da kritik bir fırsattır. Yeni yapılacak binalar, enerji verimliliğini artıran çevre dostu malzemelerle tasarlanarak hem doğayı koruyacak hem de geleceğe yatırım niteliği taşıyacaktır. Bunun yanı sıra Beşiktaş’ın kendine özgü tarihi dokusunu gözeten, semtin estetik değerlerini modern mimariyle harmanlayan dönüşüm projeleri, yalnızca güvenliği sağlamakla kalmayacak; aynı zamanda yaşam kalitesini yükselterek daha düzenli, daha estetik ve daha yaşanabilir bir şehir ortamı oluşturacaktır. Bu bilinçle hareket eden her birey, hem kendi hem de toplumun güvenli geleceğine katkı sağlamış olacaktır.
Süreç Nasıl İlerliyor?
Riskli Yapı Kavramı
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile tanımlanan riskli yapı kavramı, hem riskli alanlar içinde hem de dışında yer alabilen, ekonomik ömrünü tamamlamış yapılar ile yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanan tespitlerle belirlenen yapıları kapsar. Bu yapıların tespiti, toplumun güvenliği ve sürdürülebilir yaşam alanlarının sağlanması büyük bir önem taşımaktadır. Dolayısıyla, bu yapılar üzerinde gerçekleştirilecek dönüşüm çalışmaları, hem çevresel faktörleri hem de toplumun ihtiyaçlarını gözeterek planlanmalıdır. Riskli yapıların dönüştürülmesi, afetlere karşı dayanıklılığı artırarak yaşam kalitesini de yükseltecektir.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
Bu süreçte atılması gereken ilk adım, yapının deprem açısından taşıyıp taşımadığının tespit edilmesidir. Bu tespit, lisanslı kuruluşlar tarafından gerçekleştirilmelidir. Riskli yapı tespitini, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kuruluşlar yapabilmektedir. Bu kuruluşlar, tespit işlemini “Risk Tespit Raporu” hazırlayarak gerçekleştirmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, geçerli kriterleri taşıyan kurum, kuruluş ve firmalara lisans vererek bu listeleri düzenli olarak internet sitesinden yayınlamaktadır. Yetkilendirilmiş kuruluşların listesine, csb.gov.tr adresli internet sitesinden ulaşılabilir. Bu liste, vatandaşların güvenliğini sağlamak ve deprem riski taşıyan yapıların belirlenmesi konusunda önemli bir kaynak oluşturmaktadır. Bu nedenle, yapı sahiplerinin, bu süreçte lisanslı kuruluşlarla çalışmaları büyük önem taşımaktadır.
Riskli yapı tespitini kimler yaptırabilir?
Riskli tespit işlemi, yapı malikleri veya onların kanuni temsilcileri tarafından gerçekleştirilebilecek önemli bir süreçtir. Bu aşamada, maliklerden yalnızca birinin müracaatta bulunması yeterlidir ve herhangi bir çoğunluk aranmaz. Eğer riskli yapı tespitini maliklerden biri yaptırıyorsa, bu işlemin masrafları yalnızca o malike ait olacaktır. Ancak kat malikleri kurulu kararıyla yönetici tarafından bu tespit yaptırılıyorsa, tüm maliklerin arsa payları oranında masraflar tahsil edilecektir. Riskli yapı tespiti için lisanslı bir kuruluşa başvuruda bulunabilmek için talep edenin, tespit talebini içeren bir dilekçe ile birlikte, kendi malik olduğunu kanıtlayan tapu belgesini ve kimlik belgesini ibraz etmesi; eğer talep edenin bir kanuni temsilcisi varsa, vekaletnamesini ibraz etmesi gerekmektedir. Bu belgelerin eksiksiz ve doğru bir şekilde sunması, sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesi açısından büyük önem taşımaktadır.
Tespit sonrası süreç nasıl işler?
Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti gerçekleştiren idare veya lisanslı kurum veya kuruluş tarafından, tespit edilen yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne iletilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü, bu raporların teknik standartlara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığını inceler. Herhangi bir eksikliğin bulunmadığı durumlarda, riskli yapılar, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Riskli yapı tespitinin gerçekleştirilmesi durumunda, bu durum, aynı zamanda ilgili tapu sicil müdürlüğü tarafından hak sahiplerine tebliğ edilir. İlgililere, riskli yapıya itiraz edebilme haklarının 15 gün içinde kullanılması gerektiği ve riskli yapının yıktırılması için 60 günlük bir süre tanındığı bildirilir. Bu süreç, hak sahiplerinin haklarının korunması adına büyük önem taşımaktadır.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi durumunda, taşınmazın bulunduğu yerdeki Belediye Başkanlığı tarafından yapı maliklerine yıkım tebligatı gönderilir. Bu tebligatta, taşınmazın yıkımı bizzat yapı maliklerinden istenir. 60 günlük süre içerisinde yapı malikleri tarafından yıktırılmadığı tespit edilirse, yapının Belediye Başkanlığı tarafından yıktırılacağı belirtilerek son bir 30 günlük ek süre yapı maliklerine verilir.
Kat malikleri ne yapmalı?
Bu aşamada, maliklerin oybirliği ile anlaşma sağlaması önem taşımaktadır. Eğer maliklerin oybirliği sağlanamazsa, yeni bina inşası, payların satışı, kat karşılığı veya diğer yöntemlerle yapının yeniden değerlendirilmesi söz konusu olacaktır. Sermaye Piyasası Kurulu’na kayıtlı bir lisanslı değerleme şirketi tarafından riskli yapının değeri belirlendikten sonra, bu değerleme raporu tüm maliklere iletilecek ve tüm maliklerin toplantıya davet edilmesi sağlanacaktır. Daha sonra, riskli yapı üzerindeki maliklerin sahip oldukları arsa payları oranında 2/3 çoğunluk ile karar alacak ve bina ortak karar protokolünü imzalayacaklardır.
Riskli yapı olarak tespit edilen taşınmaz için yapılacak genel kurul toplantısında öncelikle divan heyeti seçilir. Toplantıda, inşaat şirketi, yapım şekli ile proje ve detaylarını içeren teklifler kat maliklerine sunulur. Ardından, Sermaye Piyasası Kurulu lisansına sahip uzmanlarca hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu okunur. Teklifler ve rapor değerlendirildikten sonra oy birliğiyle anlaşmaya varılması hedeflenir; ancak oy birliği sağlanamazsa arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi (2/3) ile karar alınabilir. Alınan bu karar, seçilecek inşaat firması, yapım yöntemi ve proje detaylarına ilişkin olur. Karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen kat maliklerine, alınan karar noter aracılığıyla tebliğ edilir. Tebligatta, söz konusu kararın on beş gün içinde kabul edilmemesi halinde, bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının Bakanlıkça belirlenecek rayiç değerden düşük olmamak kaydıyla anlaşma sağlayan diğer maliklere açık artırma yöntemiyle satılacağı; satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşma doğrultusunda üçüncü kişilere satış yapılacağı bilgisine de yer verilir.
Riskli yapılarda 2/3 oranına hiç ulaşılamazsa ne olur?
Maliklere tanınan süreler içinde riskli yapıların yıktırılmaması halinde, bu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi veya mevcut hizmetlerin kesilmesi ilgili kurum ve kuruluşlardan talep edilir. İdarenin talebi üzerine, söz konusu kurum ve kuruluşların bu hizmetleri durdurması zorunludur. Süresi içinde yıkımı gerçekleştirilmeyen riskli yapılar mülkî amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ile yıkım işlemleri, mülkî amirin sağlayacağı kolluk kuvveti desteğiyle İdare tarafından yapılır veya yaptırılır.
Karara katılmayan maliklerin
arsa paylarının açık arttırma
süreci nasıl olur?
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, arsa paylarının satışı için paydaşların en az üçte iki çoğunluğunun aldığı karar gereklidir. Bu süreçte, anlaşan maliklerin imzalı karar tutanağı, sözleşme veya vekâletname örnekleri, karar ve teklifin noter aracılığıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre bildirilmesi, değerleme raporu ve maliklerin tebligata uygun adres bilgileri müdürlüğe veya yetkili idareye sunulur. Satış için yapıların yıktırılmış olması şart değildir. Satış yeri ve zamanı, anlaşan maliklere ve satışa katılacak maliklere tebliğ edilir; tebligat yapılamaması veya maliklerin katılmaması satışın geçerliliğini etkilemez. İlk satış yalnızca üçte iki çoğunlukla anlaşan paydaşlara açıktır; istenmediği takdirde sonraki satışlara üçüncü şahıslar da katılabilir. Bu nedenle, arsa sahiplerinin önce kendi aralarında bir inşaat firmasıyla anlaşma sağlamadan riskli yapı sürecine girmemeleri, mağduriyetin önlenmesi açısından önemlidir.